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Le Nouveau dispositif SCELLIER
La loi Scellier c’est une REDUCTION D’IMPOT pouvant aller jusqu’à 37% de la valeur du bien
Pendant toute l’année 2009 les investisseurs pourront opter pour le régime fiscal de leur choix : Robien, Borloo ou Scellier.
Ce nouveau dispositif est destiné à remplacer les régimes Borloo et Robien. L’objectif étant de relancer le marché de l’investissement locatif immobilier dans le neuf.
• . Ce n’est donc plus un amortissement du bien via une déduction annuelle comme dans le cadre de la loi Robien ou Borloo, mais bel et bien une réduction d’impôt!
• Le régime Scellier, s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent un logement dans le neuf ou en état futur d’achèvement entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012. Il s’applique également aux contrats de réservation en VEFA signés en 2008 et actés en 2009.
• À compter de 2010 seul le dispositif Scellier subsistera.
• L’investisseur peut acheter en nom propre, en indivision ou en SCI (si la SCI n’est pas soumise à l’IS. L’investisseur bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote part au sein de la SCI). En revanche pas de démembrement possible.
• La loi Scellier s’applique pour l’acquisition d’un bien par an et dont le prix de revient ≤ 300 000€.
• Le bien doit respecter certaines caractéristiques thermiques et de performance énergétique
• La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer :
– le bien nu,
– à usage de Résidence Principale,
– pendant 9 ans minimum.
• L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du bien.
• Les plafonds de loyer ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par la loi Robien. En revanche il n’y a pas de plafond de ressources des locataires (contrairement à la loi Borloo).
• la loi Scellier autorise la location à un membre de la famille, ascendant ou descendant, à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal (contrairement à la loi Borloo).
• Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, etc.
• En revanche la réduction d’impôt Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi d’avantages fiscaux.
• La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Le taux de réduction d’impôt est de :
– 25% pour les logements acquis ou construits en 2009/2010
– 20% pour les logements acquis ou construits en 2011/2012
• La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans. Elles est accordée l’année d’achèvement du bien ou l’année de son acquisition si le bien est déjà construit.
• Si la réduction d’impôt excède l’impôt du par l’investisseur, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
• Si l’investisseur respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyer et de ressources du locataire), il bénéficie de l’abattement sur les loyers de 30%. À l’issue des 9 premières années, si le logement reste loué dans les mêmes conditions (Borloo), l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle supplémentaire de 2% du prix de revient du bien pendant 3 ans, prorogeable une fois. Cela représente au total 6 années et 12% de réduction d’impôt supplémentaires. On parle alors de Scellier Social.
• Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives) sont déductibles des revenus imposables à concurrence de 10 700€ /an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Exemple :
- investissement : 300 000€
- réduction d’impôt de 25% de l’investissement sur 9 ans :
75 000€/9 = 8 333,33€/an
- si l’investisseur à respecté dès le départ les plafonds de la loi Borloo (loyer et ressources) il bénéficie de 2% de réduction supplémentaire pendant 6 ans soit 6 000€ /an
Au total l’investisseur aura obtenu sur 15 ans une réduction d’impôt de 37% soit 111 000€
- si l’investisseur a respecté les plafonds de la loi Robien (loyer uniquement) il peut poursuivre la location après 9 ans mais ; sans les 2% de réduction par an.
Au total l’investisseur aura obtenu, sur 9 ans ou plus, une réduction d’impôt de 25% soit 75 000€
• Les avantages du Scellier Social :
– C’est 12% de réductions d’impôts supplémentaires et,
– 30% d’abattement sur les loyers
• Les inconvénients du Scellier Social :
– Des revenus fonciers moindres car les plafonds de loyers sont inférieurs en Borloo
– Un plafonnement des ressources du locataire (inexistant en Scellier)
– Impossibilité de louer à un ascendant / descendant (possible en Scellier)
La principale différence réside dans le type d’avantage fiscal :
– Dans les dispositifs Robien comme Borloo, il s’agit de déduire une partie du prix du bien des loyers perçus. C’est donc le revenu imposable qui est diminué, et l’économie d’impôt réalisée dépend donc de la tranche marginale d’imposition : il est donc plus avantageux pour les contribuables fortement imposés.
– Alors que dans le cas de la loi Scellier, la réduction intervient directement sur le montant de l’impôt dû. Ainsi, chaque contribuable est traité de la même manière, quelque soit son TMI.
Ainsi, pour un même investissement, le contribuable payant un lourd impôt aura tendance à privilégier les dispositifs actuels (Robien Borloo), qui lui feront économiser au final environ 50% du prix du logement acquis.
En revanche, les contribuables ayant un TMI≤ 30% environ devront privilégier la nouvelle loi Scellier, plus avantageuse pour eux.
Le choix entre les régimes sera limité à l’année 2009.
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Zones géographiques
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Scellier
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Scellier Social / Ressources
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Loyer/Mois
M2
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Loyer/Mois
M2
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Seul
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Couple |
Couple
+2 enfants
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Couple
+ 3 enfants
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Zone A
Paris, petite est grande couronne
Côte d'Azur, Genevois Français
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21,65
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17,32
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43 753 |
65 389
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94 153
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111 459
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Zone B1
Agglomération de plus de 250 000 habitants
Troisième couronne Ile-de-France, pourtour
côte d'Azur, départements Outre-mer, Corse
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15,05
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12,04
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32 449
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47 725
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69 146
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81156
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Zone B2
Agglomération de plus de 50 000 habitants
Les autres zones frontalières ou littorales
chères ou limite de l'Ile-de-France
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12,31
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9,85
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29 791
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43 749
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63 384
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74394
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Pour plus d’infos, contactez un conseiller ONE TAUX.
Le déficit Foncier pour les amateurs d’ancien à rénover
Quand vous investissez dans l’ancien en mauvais état, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers (loyers) les dépenses de travaux de rénovation.
S’il génère un déficit foncier (revenus locatifs moins le total des charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, déduction forfaitaire de charges, travaux….)) ce déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10700 Euros (au-delà, le solde est reportable pendant dix ans). Si votre TMI est à 40% (Calculez votre TMI sur notre calculette), vous réalisez alors une économie de 4280 euros (10700 x 40%, soit 4280 Euros).
Ce dispositif est aussi parfait pour les petites impositions qui souhaitent rénover leur patrimoine. La qualité de la rentabilité permet d’optimiser la qualité immobilière du propriétaire.
Pour plus d’infos, contactez un conseiller ONE TAUX.
Le loueur meublé non professionnel (LMNP)
Bénéficiez de revenus complémentaires pour votre retraite, que vous soyez imposable ou pas.
Cette formule permet de se constituer des revenus nets d’impôts.
Vous avez le choix soit en investissant dans le neuf dans des résidences d’affaires, de tourisme, étudiantes ou médicalisées, soit en investissant dans l'ancien.
Dans le neuf, le LMNP est compatible avec la récupération de la TVA si et seulement si l’investisseur passe un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant trois des quatre services para-hôteliers suivants :
Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture de linge.
Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA (5,5%).
Chaque année, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC):
- Les intérêts d’emprunt
- Les charges de propriété et copropriété
- Les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 7 ans)
- Les amortissements des murs (généralement répartis sur 20 à 30 ans)
Sur le long terme (retraite), ce dispositif donne lieu à la constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés.
Le choix de l’immobilier et du gestionnaire sont primordiaux.
Dans l’ancien, louer avec le mobilier et les ustensiles permet de bénéficier du régime de la micro entreprise et de n’être imposé que sur 32% des loyers perçus (Bail minimal d’un an dans l’ancien. Récupération de la TVA dans le neuf).
Déductibilité des charges et intérêts d’emprunt,
Le loueur meublé professionnel (LMP)
Pour avoir accès au statut de loueur meublé professionnel, il faut percevoir au moins 23000 euros de revenus locatif brut dans l’année de l’acquisition et il faut être inscrit comme loueur en meublé professionnel au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le LMP est avant tout un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses.
Les recettes relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et vous pouvez amortir l’intégralité du bien : 100% du mobilier entre 5 et 7 ans, Vous pouvez aussi, pour l‘immobilier hors terrain entre 20 et 40 ans, déduire toutes les charges afférentes (acquisition et gestion).
Vous bénéficiez d'une exonération de plus-value si vous revendez après cinq ans, et vous disposez des recettes inférieures à 250000 Euros. Les produits en rapport avec ce dispositif sont principalement de l’immobilier en résidences hôtelières et résidences médicalisées. L’intérêt est la réduction du revenu imposable, la constitution d’une retraite défiscalisée, la possibilité de récupérer la TVA et d'être exonéré de l’IFS (Impôt sur la Fortune) sous certaines conditions. Important, ce dispositif sort de l’Impôt sur la Fortune (ISF).
Zone de revitalisation rurale ZRR (loi Demessine)
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut:
- Acquérir un logement neuf, dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale.
- Louer ce logement nu pour une durée minimale de neuf années, par bail commercial à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Avantages Accordés par le Fisc :
- Récupérer la TVA qui a grevé le prix de son acquisition
- Profiter du logement jusqu'à huit semaines par an, sans remise en cause de l'avantage fiscal
- Déduire de ses revenus fonciers l'ensemble des charges :
- en pratiquant une déduction forfaitaire de 6%
- en déduisant les charges de gestion et de copropriété
- en déduisant les intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers perçus.
- Réductions d'Impôt (art 199 dies E du CGI)
L'investisseur pourra déduire directement de son impôt 25% du montant de l'investissement étalé sur 6 ans (le montant de l'investissement donnant droit à la réduction d'impôt est plafonné à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié).
Soit un maximum respectif de 2083 euros et 4167 euros de réduction directe pendant 6 ans.
Quand l'ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l'investisseur sera en situation de déficit foncier directement imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
La fraction du déficit supérieure à cette limite sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.
La loi Malraux :
Principe de la loi Malraux
La loi Malraux est entrée en vigueur le 4 août 1962. Elle a été mise en place par le ministre de la culture de l'époque, l'illustre André Malraux, pour favoriser la restauration d'immeubles et de quartiers historiques. Complétée par une instruction administrative du 17 mai 1995, cette loi, dont l'utilisation peut comporter des risques de redressements fiscaux, est aujourd'hui un peu plus claire. La loi Malraux s'adresse aux personnes imposées aux tranches supérieures en permettant une déduction illimitée (à l'exclusion des intérêts d'emprunt) du montant des travaux du revenu foncier, créant ainsi un déficit foncier entièrement déductible du revenu imposable. L'excédent éventuel de déficit foncier est reportable sur le revenu imposable des 5 années suivantes. Le surplus constitué par les intérêts d'emprunt est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Travaux déductibles
Tous les travaux permettant une restauration complète de l'immeuble sans en changer le volume habitable sont déductibles (démolition, toiture, murs extérieurs, transformation en logements, éviction et relogement, adhésion à une association foncière urbaine de restauration, etc.).
Attention : les travaux prévus doivent faire l'objet d'une autorisation préalablement délivrée par le préfet et non d'un simple permis de construire. D'autre part, seuls les travaux réalisés après l'obtention de l'autorisation sont déductibles.
Loi Malraux : conditions à respecter
Le propriétaire doit être à l'initiative des études architecturales, des travaux et des démarches administratives. L'administration admet cependant que mandat soit donné à un professionnel. Attention : ce mandat doit être confié avant que le professionnel n'ait entrepris la moindre démarche.
L'opération en loi Malraux doit être effectuée dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysage (ZPPAUP).
Les locaux restaurés doivent être loués nus, pendant 6 ans minimum, à usage d'habitation principale.
Si l'immeuble comporte des commerces en rez-de-chaussée, les sommes engagées pour leur remise en état ne peuvent être déduites.
Toutes les factures prouvant la réalité des travaux, la copie de l'autorisation de travaux, la copie du bail, le nom du locataire et l'adresse de l'immeuble, sont à joindre à la déclaration fiscale.
Toutes les règles doivent être scrupuleusement respectées, sous peine de réintégration en une seule fois de tous les déficits imputés sur le revenu global.
La rénovation d’un patrimoine historique prestigieux (pour forte imposition sur le revenu).
La Loi Girardin :
Principe de la loi Girardin:
Depuis le 21 juillet 2003, il existe un dispositif fiscal appelé loi Girardin qui s'adresse notamment aux particuliers qui investissent dans un logement neuf situé dans les territoires et départements d'outre-mer (DOM-TOM). Les avantages accordés par cette loi sont différents selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire. La loi Girardin s'adresse aux personnes imposées aux tranches médianes.
En secteur libre, la réduction d'impôt est de 40% de l'investissement répartie sur 5 ans (8% par an).
En secteur intermédiaire, la réduction d'impôt est de 50% sur 5 ans (10% par an).
Loi Girardin : conditions à respecter:
Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire. La location doit intervenir dans les 6 mois suivant la livraison du bien. Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire. Le plafond du prix au mètre carré défiscalisable est calculé chaque année.
Réductions d'impôts supplémentaires:
Les logements utilisant l'énergie solaire bénéficient d'une réduction d'impôt supplémentaire de 4%.
Les logements situés dans une zone d'urbanisation sensible bénéficient d'une réduction d'impôt supplémentaire de 10%.
Cas des propriétaires occupants:
La réduction d'impôt est de 25% répartie sur 10 ans et le propriétaire s'engage à occuper son logement à titre de résidence principale pendant 5 ans minimum.
Précautions à prendre pour réussir sa loi Girardin:
Une opération de défiscalisation Girardin doit être réalisée avec beaucoup de prudence quant à la localisation et à la qualité du programme immobilier. En effet, si le bien est mal situé, il aura du mal à être loué et si sa qualité de construction n'est pas irréprochable et adaptée aux climats tropicaux (humidité, chaleur, tempêtes, etc.), le propriétaire risque d'être confronté à des problèmes ou des charges imprévus.
Le dispositif de la Loi Girardin concerne l'acquisition d’un bien immobilier neuf dans les Dom Tom (pour fiscalité médiane et importante).
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