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	Loi scellier: baisse des plafonds dès 2011 Loi Scellier : baisse des plafonds de loyers dès 2011 Le débat était ouvert depuis quelques mois déjà : les plafonds de la loi Scellier sont trop élevés. Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au Logement, vient mettre un terme aux suppositions et annonce que les plafonds de loyers de la loi Scellier vont être révisés et revus à la baisse dès le 1er janvier 2011. Dans une interview accordée au journal « Les Echos », Benoist Apparu ne mâche pas ses mots et veut « une opération vérité sur les loyers pour protéger les futurs acquéreurs via des loyers reflétant davantage la réalité du marché ». En effet depuis la mise en place de la loi Scellier en 2009, les plafonds de loyers font régulièrement polémiques. Pour être cohérent, le gouvernement a donc décidé d'abaisser les plafonds de loyer Scellier pour ne pas tromper les investisseurs sur la réalité du marché immobilier. Le volet social de la loi Scellier est aussi concerné. Les nouveaux loyers zone par zone : 1) La zone A, zone ou la disparité des loyers est la plus forte sera divisée en deux plafonds de loyers : Pour la zone située à Paris et une partie de la petite couronne comme Saint-Denis, Montreuil, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Vincennes, Fontenay-sous-Bois... les plafonds resteront inchangés. Soit 21,72 euros / m² pour le Scellier libre et 17,38 euros / m² pour le Scellier social. Par contre pour le reste des communes de la zone A une décote de 26% sera appliquée sur le plafond. Soit des nouveaux plafonds de loyers de 16,10 euros / m² pour le Scellier libre et 12,90 euros / m² pour le Scellier social. 2) Pour les zones B1 et B2 une décote va aussi être appliquée, et cela quelque soit la commune. Benoist Apparu annonce une diminution de 14% des plafonds, soit : - Zone B1 : 13 euros / m² pour le Scellier libre et 10.38 euros / m² pour le Scellier Social (contre 15,10 euros et 12,08 euros à ce jour). - Zone B2 : 10,62 euros / m² pour le Scellier libre et 8.49 euros / m² pour le Scellier Social (contre 12,35 euros et 9,88 euros à ce jour). 3) Concernant la zone C qui restera en dehors du dispositif Scellier, certaines communes peuvent désormais demander un agrément pour pouvoir intégrer les zones éligibles au dispositif. Le secrétaire d'Etat vient de signer un décret dans ce sens. Les 168 communes qui auraient du être déclassées sont donc désormais en sursis. > Consulter les zones loi Scellier Date d'entrée en vigueur : Pour ne pas perdre de temps et permettre aux investisseurs et commercialisateurs de s'adapter à ces nouvelles dispositions, la baisse des plafonds de loyer et l'instauration des nouveaux plafonds de la zone A entreront en vigueur pour les actes de vente signés à partir du 1 er janvier 2011 et pour les permis de construire déposés à compter de cette date. Enfin, Benoist Apparu en fin d'interview a fait deux autres annonces moins détaillées mais toutes aussi importantes : la refonte globale des aides à l'accession à la propriété et les modifications des niches fiscales. « Je présenterai d'ici à trois semaines la refonte globale des aides à l'accession à la propriété [...] Concernant les niches fiscales, il faut les baisser et l'avantage fiscal du régime Scellier est bien entendu concerné ». Pour le secrétaire d'Etat au logement, il semble que le meilleur remède pour endiguer la crise immobilière qui sévit toujours, est de lutter de front sur l'ensemble de la chaîne du logement et des trois grandes familles qui permettent aujourd'hui de produire à savoir : l'investissement locatif, l'accession à la propriété et le logement social. La loi Scellier en bref : Instaurée en 2009, la loi Scellier permet jusqu'à fin 2010 de défiscaliser 25% du montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros). La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans. Toutefois dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC. La loi Scellier classique verra quant à elle son taux passé à 15% en 2011, puis à 10% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2012. A cela s'ajoute désormais des plafonds de loyers moins élevés... Source : Diagnostic Expertise ( 26/08/10 ) Emilien THOMA ________________________________________________________________________ L'Assurance de votre crédit immobilier Afin de garantir l'établissement bancaire contre toute difficulté éventuelle de remboursement, l'octroi d'un crédit immobilier nécessite la souscription de la part de l'emprunteur d'une assurance décès, invalidité et d'une assurance arrêt de travail. Le saviez-vous ? Ces assurances sont généralement proposées par la banque concédant l'emprunt. Toutefois, contracter votre assurance de crédit immobilier auprès de votre établissement bancaire n'est pas une obligation : les offres ainsi présentées n'étant pas nécessairement les plus économiques, vous avez la possibilité de souscrire une assurance de crédit individuelle et de bénéficier de réels avantages pour une garantie similaire. Spécialement adaptée à un souscripteur en bonne santé et n'étant pas sujet à risque quant à l'exercice de sa profession ou d'un sport, une assurance de crédit immobilier individuelle constitue également une alternative que tout particulier peut envisager afin de profiter de conditions financièrement avantageuses. Diagnostic Expertise vous recommande les solutions d'assurance de crédit APRIL Assurances, AIG VIE, CARDIF, GENERALI... les spécialistes et leaders sur le marché de l'assurance de crédit immobilier. L'assurance décès invalidité Présentation Un crédit n'est pas accordé parce qu'il est assorti d'une bonne garantie, mais parce que la capacité de remboursement de l'emprunteur n'est pas affectée par son endettement. Principe de fonctionnement Cette assurance de crédit immobilier recouvre en fait trois types de garanties : une assurance " décès ", une assurance " invalidité permanente et absolue " et une assurance " incapacité temporaire de travail "... Caractéristiques de l'assurance décès invalidité L'assurance décès invalidité est une assurance de crédit immobilier à part entière dont les caractéristiques principales à retenir sont : le coût de cette assurance de crédit, sa tarification, les franchises ainsi que que les délais de carence appliqués; et ce pour une ou plusieurs têtes. Risques couverts par l'assurance décès invalidité Les garanties couvertes par cette assurance de crédit immobilier diffèrent en fonction risque couvert : assurance décès, garantie absolue et définitive, garantie incapacité de travail. Attention : l'assurance incapacité temporaire de travail cesse dès que l'assuré peut reprendre une activité professionnelle, même partielle. Cumuler plusieurs assurances décès invalidité Le contrat d'assurance de crédit immobilier permet de cumuler l'assurance décès invalidité à partir du moment où elle assure plusieurs têtes : lorsque l'emprunteur est un couple, la garantie peut être ou non répartie entre les deux membres du couple. L'assurance chômage Présentation Contrairement à l’assurance décès qui intervient en capital, l’assurance chômage se substitue partiellement à l’emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage grâce à cette assurance de crédit immobilier. Principe de fonctionnement Tous les établissements de prêt proposent à leurs emprunteurs une assurance chômage facultative qui vient en complément de l'assurance décès-invalidité, quasi obligatoire pour les prêts immobiliers. Caractéristiques de l'assurance chômage L'assurance chômage est une assurance de crédit immobilier à part entière dont les caractéristiques principales à retenir sont : le coût de cette assurance de crédit, sa tarification, les franchises ainsi que que les délais de carence appliqués. Conditions d'indemnisation de l'assurance chômage Tous les établissements proposant une assurance de crédit immobilier "chômage" imposent une limite de durée d'indemnisation par période de chômage : cette limite varie de six à trente mois selon les établissements, tout comme les montants d'indemnisation ainsi que les conditions d'attribution. Les garanties supplémentaires Si vous contractez une assurance de crédit immobilier, il est fort probable que vous ayez un certain nombre de garanties supplémentaires incluses dans votre contrat, telles que : prise en compte des reprises d'emploi en CDD, l'aide à la recherche d'emploi ou encore le choix du montant de l'indemnité. Choisir son assurance de crédit immobilier La banque propose généralement dans son prêt immobilier un contrat d'assurance lié avec un autre organisme (type CNP). Le fait de prendre le contrat d'assurance de crédit immobilier chez la banque prêteuse n'est pas une obligation légale. L'emprunteur a toute liberté pour choisir un autre organisme, ce qui peut lui permettre de réaliser des économies substantielles. L'Assemblée dit oui à l'assurance crédit immobilier de Christine Lagarde En adoptant ce mardi 27 avril 2010 la réforme du crédit à la consommation (voir notre article pour plus de détails), l'Assemblée nationale vient également de donner son aval à deux dispositions d'importance : le libre choix de l'assurance de prêt immobilier et le renforcement de l'information concernant les produits de défiscalisation immobilière. Engagé par Christine Lagarde dès le début de l'année 2009, il aura donc fallu plus d'un an pour que le projet de loi réformant le crédit à la consommation passe enfin devant l'Assemblée nationale. Ce mardi 27 avril, en première lecture, les députés ont sans surprise dit oui à l'encadrement renforcé de ce type de crédits proposé par la ministre de l'Economie. Une adoption qui permet également à deux dispositions annexes de franchir un palier supplémentaire vers une mise en application à plus ou moins court termes. Il s'agit de la liberté donnée à l'emprunteur dans le choix de son assurance de crédit immobilier et du développement de l'information transmise aux particuliers en ce qui concerne les produits de défiscalisation immobilière. Egalement appelée Loi Lagarde, la réforme de l'assurance de crédit permettra à un éventuel emprunteur de souscrire librement son assurance de prêt auprès du professionnel de son choix. Une avancée importante pour les particuliers souhaitant réduire le coût de leur prêt immobilier puisque cette ouverture à la concurrence leur offrira la possibilité de choisir l'assurance emprunteur qui leur convient au taux le plus bas. Jusqu'à présent, une banque conditionnait généralement (voire systématiquement) l'octroi d'un crédit immobilier à la souscription de sa propre offre d'assurance. Il lui sera désormais interdit, précise le texte, de « refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe [celui de la banque] ». En outre, si refus il y a, celui-ci devra être motivé et notifié par écrit au particulier. Evidemment rien n'oblige une banque à accorder un crédit immobilier à un client. Bon nombre d'associations de consommateurs s'interrogeaient d'ailleurs sur la façon dont les établissements allaient appliquer cette loi Lagarde. N'allaient-ils pas offrir aux souscripteurs de leur propre assurance des conditions et des taux de prêt immobilier plus favorables ? Le texte adopté ce mardi anticipe un tel contournement de la réforme en indiquant notamment que « le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre [...], que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose ». Après un passage en deuxième lecture devant l'Assemblée nationale prévu pour cet été, Christine Lagarde table sur une adoption définitive puis une application de cette réforme de l'assurance emprunteur pour la mi-2010 ou le début 2011 au plus tard. Informer sur les risques associés à un produit de défiscalisation immobilière en cas de manquement à ses obligations locatives. Scellier, Malraux, Girardin, si ces noms n'évoquent rien pour certains, ils ont toutefois permis à bon nombre d'investisseurs immobiliers de réduire considérablement leurs impôts. En effet, en achetant un bien immobilier bénéficiant d'une loi de défiscalisation, le nouveau propriétaire peut déduire de son imposition une part non négligeable du montant de son investissement. Un avantage conditionné toutefois au respect de certaines contraintes, le propriétaire devant proposer son nouveau logement à la location et ce pour une durée déterminée par le dispositif de défiscalisation appliqué. Or, c'est sur ce point que le bât blesse puisqu'un certain nombre d'acheteurs n'étaient purement et simplement pas informés de cette contrepartie. Le texte présenté par Christine Lagarde et adopté par l'Assemblée nationale imposera donc désormais à chaque distributeur de ces biens immobiliers défiscalisant de mentionner dans leurs mailings, campagnes d'affichage ou tout autre procédé publicitaire que « le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales ». La réforme de l'assurance crédit immobilier plébiscitée par les français Engagée depuis plus d'un an par la ministre de l'Economie Christine Lagarde, la réforme de l'assurance emprunteur (dite Loi Lagarde) devrait entrer en application dès la fin du 1er semestre 2010. Une réforme qu'une majorité de français, si l'on en croit un récent sondage, attendent avec impatience. Trop peu souvent évoquée dans les études traitant du crédit immobilier, l'assurance emprunteur n'en est pas moins un élément fondamental. Considérée par beaucoup comme l'un des principaux leviers que l'emprunteur peut actionner pour réduire le coût de son prêt immobilier, cette assurance se révèle être une garantie nécessaire tant pour le particulier que pour l'établissement prêteur. Jusqu'à présent, le particulier souhaitant contracter un emprunt devait au préalable souscrire à l'offre d'assurance de crédit proposée par l'établissement prêteur, condition sine qua non pour pouvoir espérer obtenir le précieux financement. Si cette pratique jugée abusive par bon nombre d'association de consommateurs semble encore avoir la vie dure, la réforme engagée dès le 25 novembre 2008 par Christine Lagarde devrait radicalement changer la donne en offrant à l'emprunteur la possibilité de choisir une assurance de crédit auprès du professionnel de son choix. Seule contrainte imposée par la future Loi Lagarde, que l'assurance ainsi choisie présente un niveau de garanties équivalent à l'offre de l'établissement prêteur. Devant l'imminence du vote de cette réforme, Hyperassur.com dévoilait mardi les résultats d'une enquête menée par l'IFOP du 23 au 25 mars dernier. Selon celle-ci, « 71 % des Français qui envisagent d'acheter un bien immobilier déclarent que ce projet de loi va changer leur démarche d'achat. Ils sont ainsi 58 % bien décidés à faire jouer la concurrence avant de souscrire une assurance emprunteur ». Parmi les particuliers ayant d'ores et déjà procédé à l'achat de leur bien immobilier, 14% estiment avoir été contraints de souscrire une assurance de crédit immobilier qu'ils n'auraient pas choisi si la Loi Lagarde avait alors été en vigueur. « Seuls 7 % des futurs acheteurs estiment que le montant de l'assurance emprunteur est trop faible pour s'en préoccuper et ne changeront pas leur comportement ». Depuis le 1er juillet 2009, lorsqu'un particulier manifeste son intention de contracter un prêt immobilier, la banque est dans l'obligation de lui fournir une notice informative concernant l'assurance emprunteur. Cette fiche doit notamment mentionner la possibilité pour le client de choisir une assurance de crédit autre que celle proposée par la banque. Le sondage mené par l'IFOP atteste du bien fondé de cette obligation (souhaitée par la ministre de l'Economie dans le cadre de sa réforme) en précisant que « les emprunteurs ignorent majoritairement la possibilité de déléguer son assurance ». Alix GUINET ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Achat de maison : les Français retrouvent le moral Après deux années difficiles, les Français semblent retrouver petit à petit la confiance nécessaire pour s’impliquer dans un projet de construction de maison. Selon le dernier baromètre de l’Union des maisons françaises (UMF), 32% des Français désirent acheter ou faire construire une maison alors qu’à la même période l’année dernière, ils étaient 26%. Les résultats en détail. La maison a toujours fait rêver. Seulement la crise est passée par là et a plombé le moral des Français. Depuis deux ans, ils étaient frileux et montraient moins d’intérêt à s’investir dans un projet de maison. Aujourd’hui, la confiance semble revenir progressivement. Selon le dernier baromètre() de l’Union des maisons françaises, au début de la crise (août 2008), ils étaient 35% à vouloir acquérir ou faire construire une maison, au cœur de la crise (février 2009) le pourcentage descendait à 26% et, en février 2010, il augmentait pour arriver à 32%. Si les Français retrouvent le moral, il faut tempérer ce constat. En effet, le baromètre souligne que «le taux de crédit bas et les différentes aides gouvernementales ont nettement favorisé cette remontée».* C’est pourquoi l’Union des maisons françaises compte sur le maintien de ces décisions pour installer une confiance sur la durée. Les jeunes, des acheteurs potentiels Selon l’étude, ce sont les jeunes qui se laisseraient le plus tentés par un projet de maison : 61% des 18-24 se disent prédisposés et 46% des 25-34 ans. Du côté des régions, les habitants des zones méditerranéennes (43%) et ceux des villes moyennes (44%) seraient les plus favorables à des projets de maison, suivis des Franciliens (35%) et des Nordistes (34%). Concernant les statuts d’habitation, 48% des locataires souhaitent devenir propriétaires d’une maison. Autre constat : 44% des individus vivant en appartement et 43% des résidents de logements HLM rêvent de vivre en maison. Internet, une source d’information pour les futurs acheteurs Dans cet élan de confiance, l’étude s’est intéressée aux moyens d’information auxquels les Français feraient appel pour leur projet de maison. Ainsi, de manière spontanée, 53% des personnes interrogés se dirigeraient vers Internet et ses corolaires pour choisir et trouver son constructeur. En deuxième position, figure le bouche à oreille (44%) : «Cette pratique démontre le besoin d’une relation plus vivante à travers la famille, les amis ou les voisins qui vient compléter la dimension virtuelle d’Internet», indique le baromètre. Lancé en août 2008, le Baromètre Union des maisons françaises-CSA interroge sept fois par an les Français sur leur habitat et, plus généralement, l'immobilier. Le recueil de données est effectué par téléphone auprès d'un échantillon représentatif de la population française active (18 ans et +). ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Immobilier : l'art de vendre son logement vite et bien [ 29/01/10 - 16H55 ] Provoquer un coup de coeur chez les acquéreurs de logements, c'est le défi du " home staging ", un nouveau métier venu d'Amérique. Au plus fort de la crise, les agences y ont eu recours avec succès. Les particuliers vont-ils l'adopter à leur tour ? Neuf fois sur dix, l'achat d'un logement s'opère sur un coup de coeur et, dans ces cas-là, les trois premières minutes de la visite sont déterminantes pour la prise de décision. Ce double constat est étayé par de multiples études. La preuve que, quand on est vendeur, il faut soigner les apparences. Un coup de blanc sur les murs a déjà des vertus rafraîchissantes. Mais il existe des méthodes plus sophistiquées. Attention, nul besoin d'entreprendre des travaux de rénovation ou de mandater un architecte d'intérieur. Pour attirer l'oeil, il suffit souvent de faire simple : faire oublier les papiers peints défraîchis, par exemple, ou les meubles vieillots qui se sont entassés. L'important, au contraire, est de faire place aux espaces dégagés, aux éclairages, aux tons neutres. Installer une ambiance, c'est tout le savoir-faire d'un professionnel du " home staging ". A l'occasion d'un voyage professionnel aux Etats-Unis en 2005, Yasmine Médicis découvre cette fonction. L'année suivante, elle a l'idée de proposer ses services aux agences et aux particuliers. " A l'époque,* explique-t-elle, j'avais besoin de trouver une maison et c'était vraiment incroyable de voir les biens que l'on me proposait à la vente. C'est la raison pour laquelle j'ai eu envie de tenter l'expérience. " Las ! Le marché immobilier bénéficiait alors d'une euphorie sans précédent. Tout se vendait en quelques semaines et personne ne voyait réellement l'intérêt " d'habiller la mariée ", comme disent les financiers à propos des sociétés qui cherchent à se présenter sous leurs meilleurs atours en prévision d'une introduction en Bourse. Par chance, si l'on peut dire, en 2007, le marché ralentit. " A ce moment-là, j'ai commencé à voir la différence, explique-t-elle. Les agences que j'avais contactées ont commencé à me rappeler et je me suis rendu compte que, petit à petit, ce service prenait de l'importance dans mon chiffre d'affaires. C'est la raison pour laquelle j'ai décidé, en 2008, de créer Mon Home Staging. " Le cas de Yasmine Médicis est loin d'être isolé. Pour sa part, Sylvain Rey se souvient d'avoir découvert la profession au Canada lors d'un voyage d'agrément. " A l'époque, j'étais directeur général dans une tout autre branche d'activité. J'ai tellement été convaincu de l'intérêt de ce service que j'ai fini par créer ma propre société. " Le voici désormais PDG d'Aveo, un réseau de 33 agences de " home staging " (www.aveo-home-staging.fr). Sylvie Aubin, fondatrice pour sa part de la société En Toute Sérénité, a ressenti le même élan lorsque, au cours d'un voyage, elle a découvert les vertus de ce service. Mais qu'a-t-il donc de si magique ? Valoriser un logement en vente Venu d'outre-Atlantique, le " home staging " a pour but de valoriser un bien immobilier pour le vendre rapidement. Mais il ne suffit pas d'avoir des idées. Il faut aussi aimer la relation avec la clientèle. Une relation qui peut être délicate car le " home stager " n'intervient pas toujours dans des circonstances heureuses : séparation, divorce... " Il touche à l'intime de sa clientèle et il faut beaucoup de doigté, sachant que son intervention dure parfois plusieurs semaines ", note Yasmine Médicis. Quand l'appartement est vide, il s'agit de lui redonner vie en y plaçant quelques meubles et objets loués pour l'occasion. Rendre un appartement agréable pour le vendre semble évident. Et pourtant, trop de vendeurs négligent cet aspect. La crise les a rappelés à ce principe de réalité. C'est pourquoi la profession s'est si bien développée durant la déprime immobilière. Mais le concept a davantage séduit les professionnels que les particuliers. Les agents immobiliers ont réalisé que le " home stager " pouvait les aider à vendre plus vite. C'est la raison pour laquelle le réseau Elysée Avenue propose ce service dans ses 39 agences. " A l'origine, j'ai créé ce service dans le but d'offrir une prestation complémentaire aux vendeurs à un moment où le marché avait ralenti ", indique Jean-Louis Roy, responsable de l'enseigne. Selon lui, toutefois, " c'est moins vrai en 2010 alors que le marché s'est redressé ". Résultat : les agents immobiliers ont moins recours au " home staging ", se chargeant eux-mêmes de donner des conseils aux vendeurs pour rendre leur logement attrayant. " Cette prestation s'adresse aux biens difficiles à vendre et qui encombrent les fichiers des agents immobiliers ", reconnaît Sylvain Rey. C'est plus vrai en province qu'à Paris. Reste à savoir si le " home staging " permet de vendre plus vite. Entre juillet 2008 et juillet 2009, un bien qui avait fait l'objet d'un " relooking " se vendait en moyenne en 19,5 jours contre 127 sans cette prestation, si l'on en croit Aveo. " En 16 jours, j'ai vendu un bien immobilier qui était en agence depuis six mois ", se réjouit Yasmine Médicis, et ma moyenne se situe à 27 jours. " Quant à vendre au meilleur prix, toujours selon Aveo, le taux de négociation serait de 3,34 % pour un bien " home stagé " contre 11,42 % sans cette intervention. Reste à connaître le coût de la prestation. Dans la majorité des cas, la prestation est facturée entre 1 et 2 % du prix du bien selon l'étendue du relooking. Les formules les plus complètes prennent tout en charge : le désengorgement du logement, les travaux de remise en fraîcheur. " Il faut redonner un coup de jeune à la cuisine, à la salle de bains... Ensuite, on repositionne le mobilier, on guide le regard du visiteur. Il ne doit jamais regarder au hasard ", note Yasmine Médicis. COLETTE SABARLY ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Déduction des intérêts d'emprunt en 2010. Résidence Principale : Cet avantage va diminuer mais uniquement pour les logements neufs qui ne respectent pas la norme BBC (batiment basse consommation),en 2010, le crédit d'impôt passe à 30% la première année et 15% les suivantes.En revanche rien ne change pour les habitations neuves en BBC,40% sur 7ans. Rien ne change Dans l'ancien les déductions de 40% la première année et 20% les suivantes. Le prêt à taux zéro dans le neuf: le prêt à taux zéro doublé (jusqu'à 65100 Euros) le restera jusqu'au 30 juin 2010, puis le plafond sera de 48750 Euros. Loi Scellier: Rien ne change en 2010, La réduction d'impôt reste au même niveau que 2009, soit 25% du prix d'achat, que ces derniers respectent ou non la norme BBC

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